Impuestos al Comprar una Propiedad en Portugal: Guía Completa 2025

¿Estás soñando con comprar casa en Portugal? Esta guía detallada de Maperz.com te explica todos los impuestos que deberás pagar.

¡Felicidades! Has encontrado la casa de tus sueños en Portugal. Después de visitar numerosas propiedades y recibir la aprobación del banco para tu crédito hipotecario, es momento de ocuparte de los trámites administrativos: reunir toda la documentación necesaria, firmar el contrato de compraventa y, lo más importante, pagar los impuestos asociados a la compra de tu propiedad.

En Portugal existen tres impuestos obligatorios cuando compras una propiedad: el Impuesto Municipal sobre Inmuebles (IMI), el Impuesto Municipal sobre Transmisiones (IMT) y el Impuesto de Timbre (IS). Cada uno tiene características y métodos de cálculo propios que debes conocer en detalle.

IMPORTANTE: Prestar atención a estos impuestos es crucial ya que Portugal es conocido por sus estrictas multas. Cualquier omisión o error en el pago de estos impuestos puede exponerte a sanciones significativas.

1. Impuesto Municipal sobre Inmuebles (IMI)

El IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) es un impuesto que se aplica sobre el valor fiscal de la propiedad y debe pagarse anualmente desde el momento en que adquieres la casa. Es el equivalente al impuesto de bienes inmuebles en España o las benditas contribuciones en Chile, y sirve para financiar los municipios portugueses y mantener las infraestructuras públicas.

¿Cómo calcular el IMI?

La fórmula es simple:

IMI = Valor fiscal del inmueble (VPT) × Tasa aplicable

La tasa la define cada municipio en Portugal, pero debe considerar el cálculo del IMI según la tabla con intervalos disponible en el Código del Impuesto Municipal sobre Inmuebles (CIMI). Para propiedades urbanas (casas y terrenos para vivienda), el IMI varía entre el 0,3% y el 0,5%.

¿Cuándo se paga el IMI?

Todos los propietarios en Portugal deben pagar este impuesto en abril. Se permite el pago en cuotas para facilitar el pago de cantidades más elevadas:

• Si el IMI no supera los 250€: pago completo antes de finales de abril
• Si el valor está entre 250€ y 500€: posibilidad de pagar en dos cuotas
• Si el importe supera los 500€: posibilidad de pagar en tres cuotas mensuales

Exenciones del IMI

Existen dos situaciones en las que puedes estar exento de pagar este impuesto:

Exención temporal (3 años)

• La propiedad debe ser tu residencia principal
• El valor no debe exceder los 125.000€
• Los ingresos imponibles del hogar deben ser menores a 153.300€

Exención permanente

• Los ingresos imponibles anuales del hogar no deben superar los 15.295€ (2,3 veces el valor anual del índice de apoyo social de referencia de 475€ mensuales)

CONSEJO: Para obtener cualquiera de estas exenciones, debes solicitarla a Finanças antes de comprar la casa y cuando se complete la evaluación de la propiedad. Las solicitudes realizadas después de la compra no son elegibles.

2. Impuesto de Timbre (Imposto do Selo)

El Impuesto de Timbre (IS) se aplica en dos situaciones diferentes cuando compras una propiedad en Portugal:

Impuesto sobre la compraventa de la propiedad

Este impuesto debe pagarse al notario en el momento de firmar la escritura de venta. Su cálculo es:

IS = Valor de escritura o Valor fiscal (el más alto) × 0,8%

Impuesto sobre hipotecas

Si obtienes un préstamo hipotecario, también debes pagar el impuesto de timbre sobre el importe financiado cuando se transfiere a tu cuenta bancaria:

• Para hipotecas con duración superior a 5 años: 0,6%
• Para hipotecas con duración inferior a 5 años: 0,5%

IS = Valor del préstamo hipotecario × 0,6% (si el período de reembolso es mayor a 5 años)

3. Impuesto Municipal sobre Transmisiones (IMT)

El IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) se cobra cada vez que se realiza una compra de vivienda en Portugal. Se aplica al valor fiscal de la propiedad o al valor declarado en la escritura de venta, tomándose el más alto de los dos.

¿Cómo calcular el IMT?

IMT = Valor de escritura o valor fiscal neto (el más alto) × Tasa aplicable – deducción fiscal

Este impuesto debe pagarse antes de la compra de la vivienda y su cálculo considera tres características específicas:

• Tipo de propiedad: rural o urbana
• Ubicación de la casa: Portugal continental o regiones autónomas
• Propósito de la compra: Residencia principal o secundaria

Exención del IMT

Es posible beneficiarse de una exención fiscal del IMT en Portugal si:

• La casa está destinada únicamente a vivienda limpia y permanente
• Su valor no supera los 92.407€ si la propiedad está en Portugal continental
• Su valor no supera los 115.509€ para las regiones autónomas

4. Impuestos y Consideraciones Especiales para Extranjeros

Si eres extranjero y estás considerando comprar una propiedad en Portugal, hay algunas consideraciones fiscales adicionales que debes tener en cuenta:

Número de Identificación Fiscal (NIF)

Todos los extranjeros que deseen comprar una propiedad en Portugal deben obtener un Número de Identificación Fiscal (NIF) portugués. Este trámite tiene un coste aproximado de 10-20€ y puede realizarse en cualquier oficina de Finanças.

Impuesto Adicional al IMI (AIMI)

Los extranjeros que posean propiedades en Portugal con un valor fiscal combinado superior a 600.000€ están sujetos al Impuesto Adicional al IMI (AIMI), que se aplica de la siguiente manera:

• 0,7% para propiedades valoradas entre 600.000€ y 1.000.000€
• 1% para propiedades valoradas entre 1.000.000€ y 2.000.000€
• 1,5% para propiedades valoradas en más de 2.000.000€

IMPORTANTE: Las parejas casadas o en unión de hecho pueden optar por la tributación conjunta, elevando el umbral de exención a 1.200.000€.

Régimen fiscal para Residentes No Habituales (RNH)

Portugal ofrece un atractivo régimen fiscal para nuevos residentes, conocido como Régimen de Residentes No Habituales (RNH). Este programa ofrece ventajas fiscales significativas a extranjeros que establezcan su residencia fiscal en Portugal:

• Impuesto de renta fijo del 20% sobre ingresos de fuente portuguesa para actividades de «alto valor añadido»
• Posible exención de impuestos sobre ingresos de fuente extranjera durante 10 años

Impacto del Brexit para ciudadanos británicos

Desde el Brexit, los ciudadanos británicos ya no disfrutan de los mismos derechos que los ciudadanos de la UE en cuanto a la compra de propiedades en Portugal. Ahora necesitan:

• Obtener un permiso de residencia o visa adecuada
• Pueden enfrentar requisitos adicionales para obtener hipotecas con bancos portugueses
• Deben cumplir con regulaciones más estrictas sobre la permanencia en el país

Golden Visa a través de inversión inmobiliaria

Los extranjeros no pertenecientes a la UE pueden obtener un permiso de residencia en Portugal (Golden Visa) mediante la inversión en propiedades:

• Inversión mínima de 500.000€ en propiedades (o 350.000€ en propiedades para rehabilitación en áreas designadas)
• Permite viajar libremente por el espacio Schengen
• Requisito de permanencia mínima de solo 7 días al año en Portugal
• Posibilidad de solicitar la ciudadanía portuguesa después de 5 años

ACTUALIZACIÓN: Desde enero de 2022, las propiedades residenciales en Lisboa, Oporto y la mayor parte del Algarve ya no califican para el programa Golden Visa.

Ejemplos Prácticos: Cálculo de Impuestos

Para que entiendas mejor cómo funcionan estos impuestos en la práctica, vamos a analizar dos ejemplos de compra de vivienda en diferentes zonas de Portugal.

Ejemplo 1: Apartamento en Príncipe Real (Lisboa)

Imaginemos que has encontrado un bonito apartamento en el céntrico y exclusivo barrio de Príncipe Real en Lisboa con las siguientes características:

• Precio de compra: 200.000€
• Valor fiscal (VPT): 190.000€ (suele ser inferior al precio de mercado)
• Uso: Residencia principal
• Financiación: Hipoteca de 160.000€ a 30 años

Cálculo del IMT:
Valor a considerar: 200.000€ (el mayor entre precio y VPT)
Tasa aplicable para vivienda principal en Lisboa: 6%
Deducción fiscal: 5.640,23€
IMT = 200.000€ × 6% – 5.640,23€ = 6.359,77€

Cálculo del Impuesto de Timbre (IS):
– Sobre la compraventa: 200.000€ × 0,8% = 1.600€
– Sobre la hipoteca: 160.000€ × 0,6% = 960€
– Total IS: 2.560€

Cálculo del IMI anual:
IMI = 190.000€ × 0,3% = 570€ anuales

Total de impuestos iniciales: 6.359,77€ (IMT) + 2.560€ (IS) = 8.919,77€

Ejemplo 2: Apartamento en Vila Nova de Gaia (Oporto)

Ahora consideremos un apartamento en Vila Nova de Gaia, una zona en auge cerca de Oporto con excelentes vistas al río Duero:

• Precio de compra: 200.000€
• Valor fiscal (VPT): 180.000€
• Uso: Residencia principal
• Financiación: Hipoteca de 140.000€ a 25 años

Cálculo del IMT:
Valor a considerar: 200.000€
Tasa aplicable para vivienda principal: 6%
Deducción fiscal: 5.640,23€
IMT = 200.000€ × 6% – 5.640,23€ = 6.359,77€

Cálculo del Impuesto de Timbre (IS):
– Sobre la compraventa: 200.000€ × 0,8% = 1.600€
– Sobre la hipoteca: 140.000€ × 0,6% = 840€
– Total IS: 2.440€

Cálculo del IMI anual:
IMI = 180.000€ × 0,35% = 630€ anuales
(Nota: Vila Nova de Gaia generalmente aplica una tasa de IMI del 0,35%, ligeramente inferior a Lisboa)

Total de impuestos iniciales: 6.359,77€ (IMT) + 2.440€ (IS) = 8.799,77€

CONSEJO: Como puedes ver, aunque ambas propiedades tienen el mismo precio de compra, el IMI anual es menor en Vila Nova de Gaia que en Lisboa, lo que puede representar un ahorro significativo a largo plazo para una residencia principal.

Conclusiones

Ahora que conoces todos los impuestos relacionados con la compra de bienes inmuebles en Portugal y has visto ejemplos prácticos, tienes todas las herramientas para calcular con precisión el coste real de tu casa ideal. Esto te permitirá tomar una decisión informada y, sobre todo, no llevarte sorpresas con costes imprevistos.

Preguntas Frecuentes

¿Puedo pagar el IMI en cuotas?
Sí, dependiendo del monto total. Si es superior a 250€, puedes dividirlo en varias cuotas.

¿Cuándo debo solicitar la exención del IMI?
Siempre antes de comprar la propiedad y después de completada la evaluación del inmueble.

¿Cuál es la diferencia entre IMI e IMT?
El IMI es un impuesto anual sobre la propiedad, mientras que el IMT es un impuesto único que se paga al realizar la compra.

¿Qué ocurre si no pago estos impuestos?
Podrías enfrentar multas significativas, ya que Portugal es estricto en el cumplimiento de las obligaciones fiscales.